Le verdict foncier des agents immobiliers

Ce terrain vaut-il le coup ?
Vous saurez en deux minutes.

Vous avez un terrain, le vendeur a un prix en tête. La seule question qui compte : est-ce qu'un promoteur peut le payer ? Miranda vous donne le chiffre, et l'écart avec ce que le vendeur demande.

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19 € HT/mois · Première analyse offerte, sans carte bancaire

Un terrain, ce n'est pas qu'un champ vide. Une maison, un garage, un parking, un entrepôt comptent aussi : le promoteur n'achète pas le bâti, il achète le droit de construire dessous.

getmiranda.fr/analyse
Une maison à Reims, terrain de 900 m². Le vendeur en veut 800 000 €.
NO GO
Un promoteur peut mettre384 052 €
Le vendeur demande800 000 €
L'écart415 948 € de trop

Trois semaines pour un non.

Vous apportez le terrain. Le promoteur regarde, temporise, revient trois semaines plus tard avec un non que personne ne vous explique. Vous avez tenu le vendeur pendant ce temps. Vous recommencez.

Ce non se calcule. Il tient au règlement d'urbanisme, à ce que le neuf se vend dans la rue, et à ce qu'une opération supporte une fois tout payé. Un promoteur fait ce calcul en une heure. Miranda le fait pendant que vous êtes encore devant le portail.

Vous parlez, Miranda calcule.

Pas de formulaire, pas de tableur. Vous décrivez le terrain comme vous le raconteriez à un confrère.

1

Vous donnez l'adresse

Miranda part chercher tout ce qu'elle peut : la parcelle au cadastre, le PLU, les ventes autour. France entière.

2

Elle réclame ce qui manque

Ce qu'elle ne trouve pas, elle vous le demande — le prix du vendeur, parfois le prix du neuf du secteur. Vous le savez, c'est votre métier. Elle ne devine jamais un chiffre.

3

Elle donne le verdict

Le prix qu'une opération supporte, face à celui que le vendeur demande. Et la liste de ce qu'elle a vérifié pour y arriver.

Voici ce que vous recevez.

Une analyse telle qu'elle sort de Miranda. Vous écrivez comme vous parlez, elle répond avec un chiffre et la liste de ce qu'elle a vérifié pour y arriver.

getmiranda.fr/analyse
NO GO
Un promoteur peut mettre 384 052 € sur ce terrain. Le vendeur en demande 800 000 € : l'écart est de 415 948 €, ce dossier ne passera pas.

L'opération qui tient sur la parcelle : 21 logements, 1 440 m² de surface de plancher, 5 356 800 € de chiffre d'affaires. C'est ce volume qui fixe le prix, et il ne porte pas 800 000 €.
Ce que Miranda a vérifié
  • La parcelle au cadastre : 900 m²
  • La zone Uc du PLU et ses règles de construction
  • Les ventes récentes du secteur
  • Les risques et servitudes sur le terrain

Trois terrains, trois réponses.

Les chiffres ci-dessous sortent du moteur de Miranda, sur les mêmes données publiques qu'un promoteur consulte : cadastre, PLU, ventes récentes. Les hypothèses de départ sont indiquées sous chaque cas : ce sont les informations que vous donneriez.

« Un pavillon à Colombes, 612 m², le vendeur veut 700 000 € » GO
Ce qu'un promoteur peut mettre
908 641 €
Ce que le vendeur demande
700 000 €
Votre marge de négociation
208 641 €
L'opération
18 logements, 1 224 m²

Vous y allez. Le vendeur est largement dans le vrai, et vous savez avant d'appeler qu'il y a de la place des deux côtés.

Hypothèses : 612 m², emprise au sol 50 %, R+3, neuf à 5 800 € le m². Chiffre d'affaires de l'opération 5 501 501 €, marge promoteur 7 %.

« Même terrain, mais le vendeur en veut 1 200 000 € » NO GO
Ce qu'un promoteur peut mettre
908 641 €
Ce que le vendeur demande
1 200 000 €
L'écart
291 359 € de trop
Le terrain repasse à
908 641 €

Vous n'y allez pas, et vous savez quoi dire au vendeur. Le terrain n'est pas mauvais, le prix l'est. Vous avez l'ordre de grandeur auquel ça redevient jouable.

Mêmes hypothèses que ci-dessus. Seul le prix demandé change.

« Une petite parcelle de 340 m², 600 000 € » NO GO
Ce qu'un promoteur peut mettre
76 864 €
Ce que le vendeur demande
600 000 €
L'écart
523 136 € de trop
L'opération
6 logements, 408 m²

Trois semaines économisées. Trop petit, trop peu constructible : l'opération ne porte pas le prix. Un NO GO en deux minutes vaut mieux qu'un non dans trois semaines.

Hypothèses : 340 m², emprise au sol 40 %, R+2, neuf à 5 500 € le m². Chiffre d'affaires 1 738 974 €.

Vous voyez ce qu'elle a vérifié.

Chaque réponse affiche la liste des sources consultées : cadastre, zone du PLU, ventes récentes, risques, servitudes, permis déposés. Aucune ligne n'est décorative, chacune correspond à une vérification réelle. Si une donnée manque, Miranda le dit au lieu de combler le trou.

Ce n'est pas un bilan de promoteur : c'est le tri qui vient avant. La question n'est pas la marge exacte, c'est : est-ce que ça vaut le coup d'y passer du temps. Miranda y répond, et vous dit sur quoi elle s'appuie.

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Prenez un terrain que vous avez en tête. Miranda vous dit ce qu'un promoteur peut en tirer, avant que vous ayez payé quoi que ce soit.

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  • Le verdict complet, GO ou NO GO chiffré
  • Le détail de ce qui a été vérifié
  • Accès immédiat, mot de passe à l'écran suivant

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  • Cadastre, PLU, ventes récentes, risques et servitudes
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Les questions qu'on nous pose

« Terrain », ça compte quoi ? Une maison, un parking ?
Oui, et c'est le plus souvent le cas. Un terrain n'est pas seulement un champ vide : une maison, un pavillon, un garage, un parking, un entrepôt, un immeuble fatigué. Dès qu'il y a du foncier constructible dessous, tapez l'adresse. Le promoteur n'achète pas le bâtiment, il achète le droit de démolir et de bâtir à la place. C'est ce droit que Miranda chiffre, et le bien n'a même pas besoin d'être dans votre mandat.
Je ne suis pas promoteur, je ne sais pas faire un bilan.
C'est exactement pour ça que Miranda existe. Vous ne faites aucun calcul : vous décrivez le terrain, elle vous rend le chiffre. Si elle a besoin d'une information, elle vous la demande en français.
Le chiffre est-il précis ?
C'est un ordre de grandeur, pas une expertise. Miranda travaille sur les mêmes sources publiques qu'un promoteur — cadastre, PLU, ventes DVF — pour vous dire vite si un terrain vaut le coup. Elle dégrossit et vous évite les dossiers morts ; elle ne remplace pas l'étude du promoteur qui prendra le dossier, et elle vous le dit à chaque fois.
Ça couvre quelles communes ?
La France entière. Le cadastre, les règles d'urbanisme et les ventes récentes sont lus à la demande sur la commune du terrain.
Et si je veux l'outil complet des promoteurs ?
C'est Miranda, l'outil des promoteurs, à 299 € HT par mois : prospection, tracé, bilan complet, suivi. Voir les tarifs.